Mietrecht während der Corona-Krise

Keine Verlängerung des Mieten-Aufschubs über den 30.6.2020 hinaus

Am 1. Juli ist die Sonderregelung zum Kündigungsschutz in der Corona-Pandemie, nach der Vermieter nicht kündigen durften, wenn Mieter wegen der Corona-Krise ihre Miete nicht zahlen konnten, ausgelaufen. Nur die Mieten, die im Zeitraum April bis Juni 2020 aufgrund der Corona-Krise nicht bezahlt werden konnten, können noch bis zum 30.6.2022 aufgeschoben werden. Für Mieten ab dem 30.6.2020 gilt der Miet-Aufschub nicht mehr.

Ab dem 01.07.2020 dürfen Vermieter grundsätzlich wieder kündigen, wenn Mieter die Miete als Folge der Coronakrise nicht bezahlen. Es gelten wieder die allgemeinen Regeln. Voraussetzung ist selbstverständlich, dass eine Pflicht zur Mietzahlung überhaupt besteht. Ob und in welchem Umfang eine Miete geschuldet ist, wenn der Betrieb coronabedingt nicht oder nur eingeschränkt möglich ist, ist bisher jedoch gerichtlich noch nicht geklärt und vom Einzelfall abhängig (s.u. rechtlicher Hintergrund).

Um das Risiko einer Kündigung durch den Vermieter auszuschließen, ist es ratsam, die Mietzahlung ab Juli 2020 wieder aufzunehmen, bis sich die Rechtslage klärt.

Wenn und soweit im Mietvertrag die Nutzung für einen bestimmten Zweck vereinbart ist (z.B. "zum Betrieb einer Gaststätte"), sollte die Mietzahlung nur "unter Vorbehalt" geleistet werden. Außerdem ist zu überlegen, von seinen Vertragspartnern eine Vertragsanpassung zu fordern, wenn und soweit die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache weiterhin eingeschränkt ist.

Durch die Zahlung unter Vorbehalt und die Forderung nach Vertragsanpassung können Mitglieder eine Kündigung durch den Vermieter vermeiden und erhalten sich gleichzeitig die Möglichkeit, zu viel bezahlte Miete zu einem späteren Zeitpunkt zurückzufordern.

Der DEHOGA Baden-Württemberg hat seine Hinweise zu Miet-/Pachtzahlungen ab Juli 2020 der geänderten Rechtslage angepasst und stellt seinen Mitgliedern ein aktualisiertes Musterschreiben an Vermieter/Verpächter zum Download zur Verfügung.

Diese Information ersetzt keine Rechtsberatung. Für eine individuelle Beratung wenden Sie sich bitte an Ihre zuständige Geschäftsstelle.

 

Rechtlicher Hintergrund:

1. Es bestehen gute Gründe für die Annahme, dass im Fall einer behördlich angeordneten Schließung von Betrieben die Geschäftsgrundlage der jeweiligen Miet- bzw. Pachtverträge im Sinne von § 313 BGB gestört sein kann. Eine solche Störung der Geschäftsgrundlage kann zu einer Anpassung des Miet-/Pachtvertrags im Wege der Reduzierung der geschuldeten Miete/Pacht führen. Es spricht einiges dafür, das Risiko, das sich durch die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie realisiert, zwischen den Vertragsparteien hälftig aufzuteilen; auf dieser Grundlage könnte man als Mieter/Pächter dann wohl eine hälftige Reduzierung der Miete/Pacht für den Zeitraum der Betriebsschließung vom Vermieter/Verpächter verlangen.

2. Ob sich ein Mieter/Pächter auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen kann, hängt maßgeblich von den Umständen des Einzelfalls ab, insbesondere wie der betreffende Betrieb ausgestaltet ist und wie schwer er infolgedessen von den behördlichen Betriebsschließungen oder Beschränkungen betroffen war.

Betriebe, die ihren Geschäftsbetrieb aufgrund von betriebsbezogenen behördlichen Anordnungen vollständig oder zumindest nahezu vollständig einstellen mussten, können sich mit guten Gründen auf eine Störung der Geschäftsgrundlage berufen. Für die wenigen Betriebe, die geöffnet bleiben durften, aber erhebliche Umsatzeinbußen aufgrund der sonstigen Beschränkungen des Betriebs (nur beruflich veranlasste Beherbergungsgäste, nur Mitnahme- und Lieferung von Speisen, etc.) und der allgemeinen Einschränkungen des öffentlichen Lebens der Bevölkerung hinnehmen mussten, sind die Aussichten, sich erfolgreich auf eine Störung der Geschäftsgrundlage zu berufen, etwas geringer als bei einer behördlich angeordneten vollständigen oder nahezu vollständigen Betriebsschließung. Trotz behördlich angeordneter Beschränkungen noch erzielte Umsätze wären wohl auch im Rahmen einer möglichen Miet-/Pachtreduzierung zu berücksichtigen.

3. Es gab eine gesetzliche Änderung, dass Mieter und Pächter von Wohn- und Gewerbeimmobilien nicht allein aus dem Grund gekündigt werden können, dass die Mieter/Pächter im Zeitraum vom 1. April 2020 bis zum 30. Juni 2020 trotz Fälligkeit die Miete/Pacht nicht bezahlen, sofern der Zahlungsverzug auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Diese Regelung galt allerdings nur bis zum 30. Juni 2022, so dass bis zu diesem Zeitpunkt keine Kündigungen aufgrund aufgelaufener Miet-/Pachtrückstände für den zuvor genannten Zeitraum erfolgen durften, sofern die Nichtleistung auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruht. Der Zusammenhang mit der COVID-19-Pandemie ist bei einer Nichtleistung der Miete/Pacht gegenüber dem Vermieter/Verpächter glaubhaft zu machen.

4. Coronabedingte Mietschulden für Mieten, die im Zeitraum 1.4.  bis 30.6.2020 fällig waren, müssen bis spätestens 30.06.2022 zurückgezahlt werden. Nur für in diesem Zeitraum fällige und nicht bezahlte Mieten gilt das Kündigungsverbot.  Ab Juli 2020 gibt es jedoch kein gesetzliches Kündigungsverbot mehr, wenn Mieten coronabedingt nicht bezahlt werden.

ACHTUNG: Das Auslaufen des besonderen Kündigungsschutzes zum 30. Juni 2020 bedeutet, dass Mieterinnen und Mieter wegen Zahlungsrückständen, die ab dem 1. Juli 2020 entstehen – auch in Kombination mit eventuellen früheren Zahlungsrückständen aus der Zeit vor April 2020 – gekündigt werden können, wenn sie mit einem Betrag, der zwei Monatsmieten oder mehr erreicht,  in Verzug geraten.

Mieterinnen und Mieter sollten zudem beachten, dass ausgefallenen Mietzahlungen für den Zeitraum vom 1. April 2020 bis  30.06.2020 bis zum 30. Juni 2022 beglichen werden müssen, da ihnen ansonsten infolge der in diesem Zeitraum nicht bezahlten Mieten gekündigt werden kann.

 

(Stand: 16.9.2020)